不動産の取得費が不明なため困っている方へ 平成29年度版

今年も確定申告に際して不動産の取得費が不明ということで、ご依頼が10件ありました。

実施した例1. 税額にして100万円減額になった例

 

取得費が不明な検索でご覧になっているお客様へのメッセージ

この項目を見ていただいているお客様は、次のようなお客様と思われます。不動産を売買するということは、大変なことです。不動産の売買なんて、普通の方は人生においてあまり経験できるものではありません。

不動産はマイホームとして購入できる方は運のいい方で、購入後に住宅ローンの支払に追われます。購入でさえそうなのに売却なんてほとんどの方には経験はないのではないでしょうか。皆様そんな色々な事情のなか不動産を売ったみたものの次に出る難問は税金のことです。不動産を売却したときに最初に浮かぶのは税金のことです。この税金が厄介です。なにしろ人生のなかで売却なんて経験する方はそんなにいないのではないでしょうか。(私もしたことがありません。)そのときにまず税務署とか不動産屋さんに相談することになります。

税金算出の計算式は、単純なものです。多分常識的に売った値段から買った値段をひいたものに税金が課せられるのだろうなと思っていると思います。そのことは正解なのですが、実はここに不動産を売ったときの申告の難しさがあるのです。買った値段が不明のときがあるのです。お父さんが買ったものでお父さんが亡くなって

お母さんが相続して、さらにそのお母さんが亡くなって相続した場合、子供が相続したとしても、子供は遠方に住居を取得しておりその住宅を処分する場合などがあります。思いでのある住宅ではありますが、必要がなく売却することになります。そのときに40年以上前にお父さんが買った契約書が残っていない場合が多々あります。昔大体の金額を聞いたことがあるということはありますが、具体的な証拠としては証明できません。

そのときには、色々な方法により証明しなければなりません。当事務所はその点につきましては、より事例に応じて十分なケアーをさせていただきますので、是非お問い合わせください。またすでに5パーセントで申告なさってしまった方についても税金の還付を受けることができる可能性がありますので是非ご相談ください。まず

相談することが対応への第一歩です。

不動産の取得費が不明な方の実際の例 その1

都内在住のお客様

このお客さまの問い合わせ内容については下記の通りです。

幼いことにお別れになったお父様の遺産として相続したものだが、父親とは幼いとき別れてから

お付き合いがなく、共有者になっているいとこの方とも面識がなく取得費が不明にな場合のご相談でした。

私とほとんど一緒の年齢もあり近親感もありいい感じで仕事ができました。対象の不動産は私の実家の近くであり、土地感もあり比較的判断しやすい物件でした。ただ権利関係が少し特殊でしたので、その点については配慮

しました。結果としてましたは、225万円の税金が安くなりました。

 

不動産の取得費が不明な方の実際の例 その2

私の事務所では、譲渡所得の申告をする場合に、取得費が不明なためにお困りのお客さまに対応しました実際の例をご紹介します。

1.広島のお客さまです。

内容としては、おばあさまからの遺贈により不動産を取得したが、取得費が不明なため問い合わせがあった

お客さまです。もともとは、叔母が取得したものであり、その方が亡くなりその後おばあさまから引き継いだものでした。所在地は愛知県所在の不動産でした。購入時に不動産屋さんに問い合わせしても5パーセントで取得費を計算するしかないということで、非常に困っていたそうです。相続が2代続き取得費が不明な場合は多く相談を受けます。確かに私の場合でも子供が購入金額を知っているとは思えません。問い合わせがあった場合

は、私は不明の事情を細かく聞きます。なぜならそこに何かしらの取得費を見つけるヒントがないかを見つけることが必要だからなのです。取得費不明な場合は多種あり細かい対応が必要です。

このお客様の場合は、下記にの点について注意を払いました。

1.広島在住のお客様ですので、メール又は電話でしか連絡ができませんでしたので、両方使用しました。

メールはできるだけ詳細に記載しました。電話はメールの内容を言葉に置き換えて説明いたしました。この方法

はどんな場合も使用しています。東京の場合は直接会い行ったりします。文字で見て、話をすると人間は、確実に理解できることになります。当事務所では、単なる事務処理ではなく、御依頼者様が自分でもできるレベルまで理解してもらってから処理いたします。取得費の5パーセントの壁はある意味そのようにしないとできないものです。

2.土地の所在地は愛知県ですので、現地を見にいくことができませんでした。現地を見ませんと当事者の説明だけですと対応を誤る場合があり、慎重な対応が必要になります。今回の場合は、グーグルを利用して判断をしました。

以上を基礎に判定を行い不動産価格指数により計算するとが可能と判断しましたので、その方法にて対応しました。

結果としましては、5パーセントの概算取得費を使用した場合と比較すると112万円の税金が少なくなりました。

当事務所の対応についてアンケートをいただいていますので、記載いたします。

問い合わせのときの印象について

@話の印象はどうでしたでしょうか。

ていねいに話をしていただいた感じがしました。不安な気持ち電話しているのですが、その不安を取り除くような話し方で大変安心しました。

A説明の仕方はどうでしたでしょうか。

筋道を立てて話していただいたので分かり易かったです。何よりも過去に手がけているということを教えていただいたこと安心感につながりました。

B御利用いただいた感想をよろしければ、簡単で結構ですので書いていただけますでしょうか。

一言で言いますと「助かりました。」です。税務に関しては全くの素人ですし、どうしたら良いのかという気持ちで電話をしました。そんなときに「大丈夫ですよ。」の言葉は非常に心強いです。自分で対応できない内容なのでやはり餅屋は餅屋だと思いました。もし同じように困った人がいましたらぜひご紹介させていただきます。

 

取得費が不明なお客さまの具体的例

取得費が不明なために当事務所に依頼された実際の例について紹介します。

1.自分が買ったものでないため不明な場合

実際はこの場合がすごく多いです。不動産の購入は通常一生に一度の買い物なのですが、その金額

は以外と正確には覚えていません。(例えば不動産の価格は覚えていたとしてもそのときの不動産屋さんに支払った仲介手数料・登録税その他色々覚えいないものです。)自分の買ったものでもそうですのでご両親の買った金額など長期間のなかでは追跡することなんかできないものです。通常マイホームは早くて20代後半か30代後半だと思います。父親がその時代に買ったものは相続により妻(母)に移行してそれから10年後その子が相続しても購入後40年後になる場合が通常です。昔みたいに何代にわたって家が相続され生活の拠点があればいいのですが、子の生活圏が親と離れている場合(親は神奈川子は北海道で生活圏が成立している場合)は、両親が両方亡くなり不要になった場合にその不動産を売却することになります。この様な事情により当事務所に相談されてくる場合が増えています。

2.買った書類が紛失した場合

これは火事などによりアクシデントにより紛失した場合です。また親に買ってもらったためあまり関心がなく不明な場合(本当にうらやましい)さらに本当に書類の保管がにがてでどこに行った分からない場合です。

 

いずれにしても不明ですので5パーセントで概算取得費を計算するしかなく事務所に相談にいらっしゃいます。

この場合の処理の仕方のなのですが、一律同じ方法ではありません。他のHPでも色々取り上げている場合がありますが、個別に対応しませんと否認をされる場合があることは留意する必要があります。

当事務所は相談にあたって個別に判断を行い確実にできる場合以外は依頼を受けません。

これは逆にいいますと確実に処理できることですので、相談までは無料ですので是非お問い合わせください。

取得費が不明な場合

所得税の申告の時期が今年も来ました。前年中に土地とか建物(マンションも当然含みます。)を売却した場合は、売却した金額からその不動産の取得にかかった金額と譲渡費用(不動産業者への支払った手数料など)を引いた差益に課税されるのですが、この場合の取得費について近年私のHPでも相談が増えています。

取得費(通常は購入価格)が分かる場合はいいのですが、不明な場合があります。たとえば父が購入していた土地について、購入者である父が亡くなり、その財産を母が相続してまたその母が亡くなった場合に購入金額が不明な場合があることがあります。そのような場合は、税法上は売買価格の5%をもって取得費とするとしていますが、この制度は昭和27年以前の土地に対する考え方なので、昭和55年以後のものについては、計算する側にはも納得できないものです。平成24年に売却した資産の価格が3000万円の場合平成元年に150万円で買ったものとして計算されるのですから納得はできないと思います。当事務所は不動産価格指数により対応をしています。すべての売買が該当するかは確約できませんが、相談ください。

今年は、この例については3件ご依頼に対応させていただきました。この相談は直接買ったものでないためどうしても取得費が不明な場合がほとんどです。ちなみに節税額について最高1500万円が節税になりました。

 

不動産を売却した場合の確定申告

建物・土地を売却した場合で、税金が発生する場合は確定申告をする必要があります。不動産を売却した場合は、売却益がでた場合に税金がかかります。売却益は次の算式で計算した金額です。売却した金額−売却した不動産の取得価額−不動産業者に支払った手数料(例売却価格1,000万円・その取得価格700万円・仲介業者に払った35万円の場合は1,000万円−700万円−35万円=265万円です。)簡単に表示しますと値上がり分に課税されるものです。確定申告の際にはこの計算式を説明できるものが必要です。売却した金額は 売買契約書が該当します。同様に買った値段も買ったときの売買契約書が該当します。仲介手数料は不動産業者からの領収書が該当します。とりあえず特殊な売買を除きこの程度のもので確定申告は記入できます。ただ居住用の不動産の売買の場合は特別控除をうける場合は必要な書類は別にあります。 売買契約書をなくしてしまったなどの理由で買った値段が分からない場合は、当HPのなかの取得費が不明な場合の記事をご覧ください。

当事務所では安価にてお引き受けします。料金表をご覧ください。

医療費の領収書の整理の仕方

その年に支払った医療費については、確定申告をすれば、還付又は所得税の減額が受けられる事は現在では常識になりつつあります。ただ実際に受ける場合に以外と障害になるのはその整理についてです。領収書は大きさ・形・色それぞれがバラバラで、書類の分類をすることに慣れていない人にはなかなか困難な作業です。医療費の領収書は箱(又は引出し)を特定して そこに領収書をすべて入れてしまいます。1年間終わりましたら、なるべく広い場所にてその箱をひっくり返します。いよいよ整理です。まずくしゃくしゃになっている領収書がありましたら、シワを綺麗 に伸ばします。そして紙の大きさ・色に応じて整理します。この段階でかなり整理されたと感じる と思います。今度は医療機関名単位でその分類をさらに分類します。分類しましたら、クリップにて 綴じ込みそれぞれの塊にします。この段階でその分類を全部領収書を入れてあった箱に戻します。戻しましたら、その中から1つだけ取り出し日付順に並べます。以上により分類ができます。

電子申告の今後

個人の納税者さまで、PC操作がある程度でき、電子申告の環境を自宅に準備できれば、税務署ないし郵便ポストへ足を運ぶことなく申告書の提出ができて便利でしょう。


税理士業務においても電子申告はペーパーレス化や各種申告に係る事務コスト、時間コストの大きな節約となります。


税務行政においても、電子申告ソフトにより税務上のチェックがなされた電子媒体での申告書が人手を介さずに受理できるので、事務の効率化・人件費の削減となります。


電子媒体は紙媒体のような保存スペースを必要とせず、検索性に優れ、データの仕様を統一することで事業者、金融機関、証券取引所、財務省など官民での共通情報としての利用が可能となることでしょう。


ただし、メリットは常にデメリットがペアとなっているものであり、電子申告システムについても利便性の向上、情報セキュリティなどの課題について、システムの開発者・運用者・利用者が知恵を出しあって改善をし続けていくことが大切であると思います。

電子申告での苦労

税理士である私は、数年前より自分自身の申告を電子申告によっています。
電子申告初年度は、とても大変でした。

 

1.カードリーダライタが動作しない!
 カードリーダライタをPCに接続してからドライバをインストールしたのが失敗でした。

 

2.ICカード(電子証明書)が読めない!
 カードリーダライタのドライバとICカードのドライバのインストール順序を間違えました。

 

3.e−TAXソフトのダウンロード中にPCのハードディスク(HD)が容量不足!
当時の私のPC環境は、通信速度、処理速度が遅く、HD容量も少なかったためです。

 

4.javaのバージョンアップが必要であった!

 

5.国税庁のヘルプデスクに電話しても混雑のためにつながらない!
とてもイライラしました。

 

電子申告3年目も、

ICカードが読めない!

これはICカードが更新となり、旧ICカードはカードリーダライタに差し込んで使用、新しいICカードではカードリーダライタに乗せて使用する仕様に変わっていたことが原因です。

 

文章にするとわずかですが、五里霧中で試行錯誤しながらやっていた当時は、とても疲れました。

 

現在は国税庁HPに電子申告に関する詳しい説明があり、環境設定の専用ソフトが準備されていたり、ヘルプデスクへの電話もつながり易くなっていて、電子申告を行う環境は格段に良くなっている事を感じます。

 

言い方を替えると、国税当局が多額の税金を投入して作成した電子申告システムの利用度を上げるために、再度多額の税金を投入して電子申告推進の環境を整備しているといえます。

 

PC操作が苦手でなく、自分のPCに電子申告の環境を一度整えれば、毎年自宅から確定申告が出来るので、大変便利だと思います。ただ、インターネット環境のない方、PC操作に不安のある方にはハードルの高いシステムであると言えます。電子申告の利用率がこれからどう伸びていくかには、注目していこうと思っています。

 

無料相談会場で電子申告をした翌年は

電子申告をすると、その翌年は紙の確定申告書が納税者さまへは郵送されません。

無料相談会場において電子申告をした納税者さまの翌年度分の申告は、

 

  方法1:無料相談会場に足を運び、電子申告をする。

  方法2:お近くの税理士に申告を依頼する。

  方法3:自宅のPCを使って自分で電子申告をする。

 

方法1は時間、方法2はお金がかかります。

ここでは方法3についての概略をご説明いたします。

方法3では時間もお金もかかります。
では止めた!と短気を起こさないでください。
いや、むしろ短気を起こして、電子申告をするための以下の準備・手続きを簡素化・無料化するよう税務行政庁に意見を述べるほうが建設的かもしれません。
(その前に税体系を簡素化し容易に納税・徴税ができる仕組み作りが先かもしれませんね。)

 

1.電子申告に必要な物(ハードウエア)を揃える

・インターネットに接続しているPC

・住民基本台帳カード(住基カード)

江戸川区民の場合は1,000円です。
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kurashi/todoke/juminhyo/kofushinsei/kihondaichocard/index.html

・ICカードリーダライタ
価格は数千円です。
http://kakaku.com/pc/ic-card-reader/


2.事前準備セットアップを行う

住基カード、ICカードリーダライタを使用するための準備などをします。

 

3.電子申告の開始届をする。

 

4.国税庁のHPまたは電子申告ソフト(e−TAX)を利用して電子申告をする。


以上が概略ですが、
詳しくは国税庁のHPにアクセスしてみてください。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/jyunbi.htm

または、ヘルプデスクへお問い合わせください。
0570−015901(e-コクゼイ) 全国一律市内通話料金
http://www.e-tax.nta.go.jp/toiawase/toiawase2.html

無料相談会場での電子申告

平成21年度分の所得税の確定申告期限までおよそ2週間となりました。

税務署での無料相談会場や、税理士会が主催する無料相談会場において、
電子申告により確定申告をする納税者さまが増えています。

電子申告とは、インターネット回線を利用してPC(パーソナルコンピュータ)から確定申告書を送信する方法です。

この無料相談会場では税務職員ないし税理士が丁寧に説明・指導しますので、
納税者さまが電子申告をする意思表示さえすれば、従来の紙の申告書に記入して提出する方法に替えて、PCに住所・氏名・収入金額などの必要事項を入力して送信する事で確定申告を完了させることが出来ます。

この場合のメリットとしては、
税金の還付が早期(電子申告後、3週間以内)に行われること
があります。

無料相談会場に足を運ばれる納税者さまは、電子申告による方法で確定申告をしてみてはいかがでしょうか。

 

確定申告<無料相談会>

確定申告の時期に税理士会が無料相談会を開きますが、毎年大変な混雑になります。

平均して2時間程度待たされ、混雑度によっては半日以上待たされる場合があります。

毎年並ぶのが嫌になっている方は下記の要領で無料相談会を利用してみたらいかがでしょうか。

 

1.自分で確定申告の手引きを読み、書ける範囲で下書き用の用紙に記入してみる。

2.分からないところを無料相談会の相談コーナーで税理士に聞く。

  この時、なぜそのように記入するのかを必ず聞いてください。

  税理士はその理由を知ってますので、分かりやすく教えてくれると思います。

 

これを2年間続けてやってみますと、確定申告書の記載が意外と簡単なことが分かります。

所得税は非常に条文も多く難解な法律ですが、年金や医療費控除についてはそんなに難しくありません。

3年目からは無料相談会に行かずに、自分で確定申告書の作成が出来ることでしょう。 

 

確定申告<医療費の領収書>

確定申告書には色々な書類を添付する必要があります。

その中で面倒なのは医療費です。

近年医療費の領収書は年配の人が増えたせいか膨大なものになってます。

まとめるのは大変みたいですが、下記の要領にて整理しますと以外と簡単です。

1.医院の名前別に領収書の束をつくる。日付は気にしなくてもいいです。

2.上記の束を日付順にならべる。この場合は月別に分けた束をつくりその束の中で
日付の整理をします。

3.上記をかかった家族名ごとに分類します。

あとは集計して一覧表にします。

そして医療をうけた人別に医院名・金額を記入して終わりです。

 

確定申告に必要な書類

今年も所得税の確定申告についての無料相談会が各地で開催されています。

無料相談所は多数の相談者が来訪しており時間が相当かかります。

やっと順番になっても書類が不備の場合には、書類を揃えてまた来訪という事になります。

それを避けるためには下記の書類を持参される事をお勧めします。

 

1.年金や給料の収入を証明する書類(源泉徴収票)

2.国民健康保険料の支払いを証明する書類・・・区役所よりハガキで来ています。
                        (紛失などの場合にはすぐに再発行してくれます。)

3.国民年金保険料の支払いを証明する書類・・・日本年金機構よりハガキで来ています。

4.生命保険・地震保険の控除証明書・・・保険会社よりハガキで来ています。

5.医療費の領収書

6.昨年の確定申告書の控え

 

以上が最低限必要な書類ですが、分からない場合は必要と思われる書類の全部持ってきてください。

専門家であれば必要な書類がすぐわかります。

医療費が10万円以上あった場合の還付額

医療費が10万円以上かかった場合に確定申告をするといくら還付されるかは、

概算で算出できます。

サラリーマンの場合、給料の額によりますが

少なくとも次の計算式により算出した金額が戻ります。

 

[昨年に支出した医療費の合計−10万円]×5%

 

例) 昨年の医療費の合計が30万円の場合

[30万円−10万円]×5%=20万円×5%=1万円

 

(注)所得が200万円未満の場合は、上記10万円の部分は、所得×5%の額となります。

還付申告は混雑期を避け3月15日過ぎに

確定申告という言葉を聞きますと税法を知らない人でも3月15日までに申告しなけれ
ばいけないと分かっているみたいです。

ただ確定申告は色々なものがあります。

大きく分けますと税金を納付する場合と税金を還付してもらう場合があります。

税金を納付する場合は納付期限が3月15日なのです。

還付してもらう場合はいつでもできるのです。

〔5年経つと時効になり返してもらえる権利が消滅します。〕

 確定申告の無料相談会は各地で開催されますが、どこも混みあい大変なことです。
昨年お子さんの生まれた方は医療費控除により還付になることが一般的ですが、
還付時効は5年ありますのでこの混雑時期に赤ちゃんを連れていく必要はありません。

 確定申告の時期がおわれば税務署も落ち着き静かな環境で申告ができます。

署の人も余裕がありますので親切に対応してくれる事が期待できます。

 

▲このページのトップに戻る