夫婦間の不動産売買の仕方

当事務所に問い合わせが増えている例があります。ほとんどの方は、住宅についてはご主人が住宅ローンにより購入することが普通と思います。奥様が相続を受けて金銭的に余裕ができた場合に、最初に考えますのは、

ご主人の住宅ローンを返済することです。ただこのときに変に返済すると贈与税がかかるといけないと思うみたいです。(一昔前までは単純に贈与して色々問題が生じましたが、情報の時代だなと感じます。)ただ厳密には色々な課題をクリアーしないといけません。

遺産の分割の方法

遺産を分割する場合に相続人の立場により留意する事項があります。

配偶者夫〔又は妻〕が死亡した場合、残された妻〔又は夫〕は

老後住む家については自分の名義にすることに留意する必要があります。

なぜなら、老後において絶対に必要な事項の1つは住む所があるということです。

子名義にて相続する場合は、老後の面倒を見てもらえることが含みとしてあると思います。

ただ親が先に死ぬとは限りません。

もし子が先に死亡した場合には、家は子の配偶者と孫に相続されてしまいます。

お嫁さんと不仲の場合には問題が発生します。

また子が不動産を事業資金の借入の際の担保に供していた場合、

その事業の失敗により担保として取られてしまうこともあります。

また税制上も配偶者については全財産の1/2の相続については税金がかかりません。

その意味でも重要です。

夫婦間での売買による節税例

不動産を夫婦で共有にしている場合がよく見受けられます。

夫婦それぞれがお金を出し、

(贈与税の課税を避けるため)出資持分に応じて登記したものと思われます。

 

一般的に不動産の価格には次の3つがあります。

@実勢価格〔不動産屋さんが扱う実際に売買される価格〕

A路線価価格〔相続税などに使います。〕

B固定資産税評価額〔固定資産税の算出に使用します。〕

 

AとBは@に比較すると2割程度低い設定になってます。

この価格差を利用して、節税対策を行います。

 

夫〔又は妻〕に多額の現金・預金がある場合に、

次の取引を行うことで、相続財産の評価額を下げられる場合があります。

 

夫〔又は妻〕が多額の現金をもっている場合に、

妻〔又は夫〕の不動産持分を現金にて買い取ることで、夫の現金が不動産に変化します。

現金価値は実勢価格(額面)により、不動産の価格(相続税評価額)は路線価によりますので、

売買後の夫〔又は妻〕の財産は2割程度(実勢価格と路線価の差額分)の評価減となり、

将来に納付すべき相続税の節税となります。

 

ただし不動産を譲渡した妻〔又は夫〕に所得税が発生する場合があります。

また、妻〔又は夫〕の財産は逆に2割程度の評価増となります。

実際には相続のタイミングや路線価の動き、売買価格の算定など、

十分に検討する必要があります。

 

贈与について気をつけること

贈与税は年間110万円まで税金は課税されませんが、贈与については気をつけなければならないポイントがあります。

例として通帳の作成があります。

例えば父から子へ110万円を贈与し定期預金をつくった場合に、つい父の印鑑で定期預金を作成してしまう場合があります。

この定期を子が解約する場合には、父から印鑑を借用しなければなりません。

自由に使えるから贈与であり、その意味から言えば贈与になっていません。

相続の際にこの部分は贈与した財産として除外した場合に、贈与した財産ではなく相続財産として課税される可能性があります。

5年計画で子2人に定期的に110万円贈与した場合、1100万円の相続財産が発生します。

遺産分割協議書の作り方

遺産分割協議書の作成はルール通り作れば簡単にできます。

ポイントは下記の通りです。

書き込む紙は何でもいいです。

手書きで結構です。

遺産の内容を書き、その財産を誰がもらうかを書きます。

遺産の書き方は下記の通りです。

・不動産・・・登記簿をそのまま書いてください。

・預金・・・・預金通帳の表紙に買いてあることをそのまま書いてください。

・その他の財産・・・その財産を表す事項を書いてください。

相続する人の住所・名前は印鑑証明書の記載どおりに正確に記載してください。

相続税の節税について大事なこと

相続の節税の方法は種々ありますし対策の本も沢山出版されています。

手続き的には複雑なものもありますが、内容的には簡単なものです。

ただ注意すべきことは相続には遺族としての感情と金銭としての利害が複雑に混合していることです。単に節税が最良ではなく少々納税額が増えたとしても亡くなった方を中心とした家族にとって良い場合があります。

節税対策も必要ですが、最良の相続が相続問題の最終的目的です。

節税ができても相続が争族になったのでは亡くなった方が浮かばれません。

養子による相続節税を行う場合の注意すること

相続税の計算をする場合には相続人1人について1000万円の金額が、その財産の金額から控除できます。

相続人を増やす方法としては、養子縁組をすることにより控除額を増やすことができます。

例えばお嫁さんを養子にして控除額を増やすことができますが、少々気をつける必要があります。例えばお嫁さんを養子にする場合に、お嫁さんの両親が自分の子供は節税のために育てたのではないと泣いて抗議された場合があります。十分に話をしないとこの様な事態に陥ります。

生命保険の保険金

人が亡くなった場合には、その方の掛けていた保険について請求をしなければなりません。

保険の請求には時効があります。時効成立後は請求ができません。概ね3年です。

保険には必ず証書がありますので、遺品のなかにありましたら、その生命会社に連絡をしますと親切に教えてくれます。手続き的には簡単です。掛けていたか不明の場合、通常生命保険は預金より引き落としですので、亡くなった方の通帳を見て保険引き落としを探すことができます。

遺産の分割の考え方

遺産について大事なことは相続について話し合いを十分するということです。兄弟と言っても父母が亡くなる頃には、それぞれが社会的にも異なり、考え方もほとんど他人になっています。したがって相続の際も十分話をする必要があります。話がこじれてしまいますと、遺産の分割が出来ません。分割が出来ないと、相続税が安くなる特例を受けられない場合があり、当事者に損になる場合があります。

遺産分割のポイント

遺産の分割については、遺産の種類によりポイントがあります。土地については分筆という方法を使って、合理的に分割が出来ます。父親が所有する大きな土地に兄弟がそれぞれに建物を建てて住んでいる場合があります。このまま相続すると土地については共有として相続になり、権利関係が複雑になり、一人が土地を処分したい時など困った状態になり、使い勝手がよくありません。土地を測量し相続分に応じて分筆すれば、それぞれの土地が明確になり、使い勝手の良い土地になります。

遺産の分割について大事なこと

金銭については、遺族が分割することは簡単ですが、相続財産が土地のみの場合に、数人の遺族で相続する場合は問題が発生します。相続人の相続分に応じて共有登記すればいいのですが、登記後その相続した人が亡くなった場合は、その相続分についてまた相続が発生しますので所有者がさらに増えてしまいます。また土地ではなく金銭にて分配して欲しい人もいます。この問題を解決するためには、財産を残す方の判断のもと計画的に、分配の話をしておくか、分配可能な動産(現金・預金・その他分配可能なもの)を用意しておくことです。生命保険を計画的に用意しておく方法も一案です。

相続財産の探し方〔郵便貯金〕

 郵便局は相続財産については比較的親身に相談に乗ってくれる気がします。

多分銀行とは異なり近隣密接型の金融機関だからだと思います。

通帳の形式が昭和的で銀行の通帳と形式が違いますが、郵便局は親身であり

親切に対応してくれます。とりあえず通帳・証書が見つかったら相談してください。

 

相続財産の探し方〔生命保険〕

生命保険に加入していない人は現在あまりいないと思いますが、死亡保険は手続きを
しなければ受取りができません。

生命保険の証書があればいいのですが、ない場合はまず通帳をみてみます。

生命保険料については引き落としが通常ですので引き落としがあれば、

銀行に確認すれば引き落とし先を教えてくれます。

相続財産の探し方〔預金〕

同居していた方がなくなった場合は、生活状態が分かるので亡くなった方の財産はあ
る程度分かりますが、突然20年も会っていない叔父の相続人になったりすることがあ

ります。そんな場合はどんな財産があったのか分かりません。

その場合はその方が持っていた書類で見つけることができます。

まず預金通帳が見つかればその銀行に行き名寄せ〔その人に帰属する普通預金・定期預金・ローンをひとまとめにする事をいいます。〕してもらいます。

通帳がない場合は部屋に銀行のカレンダーがありましたその銀行に行って事情を話せば名寄せができます。

相続人と相続分

亡くなった人を被相続人(相続をされる人)、残された家族のうち被相続人の権利や義務を引き継ぐ人を相続人(相続をする人)と言います。

民法により相続人の範囲が定められています。これを法定相続人と言います。
この法定相続人には次のような順位があり、後順位の者は先順位の者がいる場合には相続人になることができません。たとえば被相続人に子がいる場合には、父・母は相続人になりません。

 

まず、配偶者は常に相続人となります。
続いて、
第1順位  子及びその代襲者(再代襲者)
第2順位  父・母などの直系尊属
第3順位  兄弟姉妹及びその子(代襲者)

ここで代襲者とは、本来は相続人となる人が被相続人よりも先に亡くなっている場合に、 その本来の相続人の子が親の代わりに相続人になり、これを代襲相続といい、 その子のことを代襲者といいます。

またその代襲者である子も死亡している場合には、その子(被相続人のひ孫)が相続人となります。これを再代襲といいます。また、第3順位の兄弟姉妹には再代襲は認められていません。

 


また、どの順位の人が相続人になるかによって、財産を相続できる割合である相続分(法定相続分)は次のようになります。

(1)配偶者と子(第1順位)が相続人である場合
 配偶者  2分の1
 子      2分の1
(2)配偶者と直系尊属(第2順位)が相続人である場合の場合
 配偶者     3分の2
 直系尊属   3分の1
(3)配偶者と兄弟姉妹(第3順位)が相続人である場合
 配偶者     4分の3
 兄弟姉妹   4分の1

 


 特殊なケースですが、本来は相続人であっても相続人の資格を失う場合や、被相続人の意思により奪われる場合があり、これをそれぞれ、相続欠格、廃除と呼びます。

 また、相続人は相続する権利を放棄することができ、これを相続放棄と言います。

 

人が亡くなった場合の手続き

人が亡くなりますと、悲しい気持ちと看護疲れのなか、色々なことが嵐のごとく進みます。

精神的に追い詰められるためでしょうか親族間で口ゲンカになる場合もあります。

できましたら事前に親族にて分担しておくと安心ですし落ち着いて故人を見送れます。

人がなくなった場合はまず一週間以内にしなければならないことを処理します。

この一週間が一番大変と思います。

以後については専門家に依頼しても時間があるので何とかなります。

一週間ですることは故人の葬儀です。

 

臨終 → 葬儀社へ通知

        <利用が決まっている葬儀社がある場合はそこに連絡します。

          ない場合は病院に相談しますと紹介してもらえる場合もあります。>

→ 死亡届け → 納棺 → 通夜 → 葬儀・告別式 → 出棺・火葬

→ 遺骨回向 → 初七日法要 

 

現在は小家族もあり昔の習慣はなくなりつつあるみたいです。

例として通夜の席の食事には生ものが出ませんでしたが現在は刺身がでますし、

通夜についても昔は交代で線香が消えないように見ていましたが、

現在は一晩消えない工夫のされた線香があり寝ずの番はないみたいです。

遺族の疲労を考えますといいと思います。

遺言

人が亡くなると(相続が発生すると)その人の財産は誰かに

引き継がれます(相続されます)。

死亡した人が生前に、誰に何を相続させるか意思表示をしていない場合は、

民法の規定により相続が行われます。

その分配を指定したい場合には遺言により意思表示します。

遺言は次のような場合に利用されます。

@財産が多く、分配が複雑な場合

A相続する人が多く分配の際争いが生じやすい場合

財産の所有者と相続人全員が生前に話し合いをすることで、

争い事を回避することが可能になります。

相続に関係する人が全員で話し合いをして、

一番醜い相続権争いを避けることはとても大切なことです。

遺言の方法は法的には一定の形式及び手続きが必要ですが、

難しく考えないで、どんな財産があり自分の希望を書くことで

色々と考えることができ、それだけでも価値があります。

難しく考えないで一度書き出してみることをお勧めします。

コツは自分が死んだあとのことを想像して、

高いところから自分のいない家族の生活を眺め、

想像力をふくらませて書いてみることです。

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